به گزارش کاپیتان‌پرس و به نقل از اقتصادنیوز، خروج سرمایه از بازار مسکن ایران با گسترش فعالیت سازندگان در کشورهای همسایه همراه شده است.
افزایش هزینه ساخت، محدودیت تسهیلات بانکی و کاهش توان خرید خانوارها، شرایط فعالیت در صنعت ساختمان ایران را دشوارتر کرده است. در چنین فضایی، بخشی از فعالان ساختمانی برای اجرای پروژه، صادرات خدمات مهندسی یا سرمایه‌گذاری مستقیم، فرصت‌های اقتصادی در کشورهای همسایه و بازارهای منطقه‌ای را بررسی می‌کنند. خروج سرمایه از بازار مسکن البته با حضور پیمانکاران ایرانی در پروژه‌های خارجی یکسان نیست و این دو فعالیت از نظر تامین منابع مالی و پیامدهای اقتصادی تفاوت دارند.
رامین گوران- رئیس هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران- از افزایش توجه سازندگان به فرصت‌های بیرون از کشور خبر داده است.
به گفته او، شرکت‌های ایرانی در کشورهای حاشیه خلیج فارس، عراق، سوریه و برخی کشورهای مستقل مشترک‌المنافع فعالیت دارند، اما نتیجه حضور آنها در تمام این بازارها یکسان نبوده است. او توضیح داده که خدمات فنی و مهندسی در عراق و بخشی از کشورهای حوزه کشورهای مستقل مشترک‌المنافع برای تعدادی از شرکت‌ها فرصت مناسب‌تری فراهم کرده است.
گوران میان دو مسیر فعالیت خارجی تمایز می‌گذارد؛ مسیر نخست، پذیرش قرارداد پیمانکاری و ارائه خدمات فنی و مهندسی به کارفرمای خارجی است و مسیر دوم، انتقال منابع و مشارکت مستقیم در سرمایه‌گذاری ساختمانی. در مسیر نخست ممکن است یک شرکت ایرانی با دانش و نیروی تخصصی خود پروژه‌ای را در خارج اجرا کند، بدون آنکه تمام سرمایه مورد نیاز پروژه را از ایران تامین کرده باشد. بنابراین آمار قراردادهای صادرات خدمات مهندسی را نمی‌توان معادل میزان خروج سرمایه ساختمانی دانست.
افزایش هزینه ساخت و شکاف تامین مالی در بازار مسکن
آخرین آمار ِ مرکز آمار ایران نیز از فشار قابل توجه هزینه‌ها بر سازندگان حکایت دارد.
شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در بهار ۱۴۰۵ به ۳۳۶٫۴ رسیده. که در مقایسه با بهار سال قبل ۱۰۶٫۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی در همین دوره ۲۰٫۷ درصد و تورم سالانه آن ۸۰ درصد گزارش شده است. این ارقام مربوط به تغییر قیمت نهاده‌های ساخت در تهران است و نباید با رشد قیمت نهایی تمام واحدهای مسکونی در کشور یکسان تلقی شود.
مطابق همین گزارش، رشد فصلی قیمت نهاده‌های ساختمانی نسبت به رقم ۳۶ درصدی زمستان ۱۴۰۴ کاهش یافته، با این حال سطح هزینه‌ها همچنان در حال افزایش بوده است. در میان گروه‌های اجرایی، نقاشی ساختمان با تورم فصلی ۶۴٫۹ درصد و کرایه ماشین‌آلات با ۱۰٫۸ درصد به ترتیب بالاترین و پایین‌ترین نرخ افزایش را ثبت کرده‌اند. تغییرات متفاوت هزینه مصالح، خدمات اجرایی و تجهیزات، برآورد بودجه پروژه و تعیین قیمت فروش واحدهای در حال ساخت را برای فعالان این حوزه دشوار می‌کند.
یکی دیگر از موانع مورد اشاره گوران، محدودیت منابع بانکی برای ساخت و عرضه مسکن است. ماده چهار قانون جهش تولید مسکن، بانک‌ها و موسسات اعتباری مشمول را موظف کرده دست‌کم ۲۰ درصد تسهیلات پرداختی سالانه خود را به بخش مسکن اختصاص دهند. با وجود این تکلیف قانونی، گزارش منتشرشده در شهریور ۱۴۰۵ درباره عملکرد اجرای قانون، از پرداخت حدود ۳۳۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت در برابر تکلیف تجمیعی حدود ۳۲۹۶ هزار میلیارد تومانی خبر داده است. این ارقام مربوط به دامنه محاسبه همان گزارش است و بیانگر حجم کل تسهیلات بانکی کشور نیست.
به گفته رئیس هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان تهران، در کنار دشواری تامین مالی، قدرت خرید ناکافی متقاضیان نیز بر تصمیم‌های سرمایه‌گذاری اثر می‌گذارد. او تاکید کرده که نیاز به مسکن همچنان وجود دارد، اما بخشی از متقاضیان توان تبدیل این نیاز به خرید موثر را ندارند. از دیدگاه او، سازنده‌ای که با افزایش بهای مصالح، دوره طولانی بازگشت سرمایه و محدودیت اعتبارات مواجه است، برای حفظ فعالیت اقتصادی خود گزینه‌های دیگری را نیز ارزیابی می‌کند.
مقصدهای منطقه‌ای و تفاوت صادرات خدمات با انتقال سرمایه
در بخش صادرات خدمات، داده‌های سازمان توسعه تجارت تصویری متفاوت از جریان سرمایه‌گذاری مستقیم ارائه می‌دهد. به گفته مدیرکل دفتر محصولات دانش‌بنیان و خدمات فنی و مهندسی این سازمان، ارزش صادرات خدمات فنی و مهندسی ایران در سال ۱۴۰۴ از حدود ۷۹۰ میلیون دلار در سال قبل به ۱٫۸ میلیارد دلار رسیده است؛ رشدی که او نزدیک به ۱۴۰ درصد اعلام کرده است. این آمار مجموعه خدمات فنی و مهندسی را در بر می‌گیرد و صرفا به قراردادهای ساخت ساختمان یا فعالیت انبوه‌سازان مربوط نمی‌شود.
درباره بازار عراق نیز یحیی آل اسحاق، رئیس اتاق مشترک ایران و عراق، پیش‌تر ارزش صادرات خدمات فنی و مهندسی به این کشور در نیمه نخست سال ۱۴۰۴ را ۱۲۸ میلیون دلار اعلام کرده بود. چنین آماری حضور شرکت‌های خدماتی ایرانی در بازار منطقه را نشان می‌دهد، اما برای محاسبه سرمایه خارج شده از بخش مسکن ایران کافی نیست. گوران نیز در گفت‌وگوی خود رقم مشخصی از شمار سازندگان مهاجرت کرده، تعداد پروژه‌های خارجی یا مجموع سرمایه انتقال یافته ارائه نکرده است.
این فعال صنعت ساختمان، کوتاه‌تر بودن فرآیند صدور مجوز در برخی بازارهای مقصد و دسترسی مناسب‌تر به ابزارهای تامین مالی را از عوامل موثر بر انتخاب محل فعالیت توسعه‌گران می‌داند. او گفته است سازندگان پیش از ورود به یک بازار، وضعیت تقاضا، هزینه‌ها و شرایط اجرای پروژه را بررسی می‌کنند و در صورت مواجهه با موانع جدی، کشور یا منطقه دیگری را برای ادامه کار برمی‌گزینند. به اعتقاد او، هزینه‌های آغاز پروژه، الزامات اداری و مسائل بیمه‌ای و مالیاتی در ایران بخشی از منابع سازندگان را پیش از ورود عملیات اجرایی درگیر می‌کند.
گوران همچنین هشدار داد که انتقال فعالیت شرکت‌های ساختمانی و نیروهای متخصص به خارج می‌تواند بر اشتغال و ظرفیت تولید مسکن در داخل کشور اثر بگذارد. به گفته او، اصلاح فرآیند مجوزدهی، بهبود دسترسی سازندگان به منابع بانکی و افزایش قابلیت پیش‌بینی هزینه‌های اجرای پروژه برای حفظ سرمایه‌گذاری داخلی اهمیت دارد. او از پیگیری روش‌های جدید تامین مالی و آغاز اجرای پروژه‌های ترکیبی از جمله کاندوهتل‌ها به عنوان بخشی از تلاش‌های فعالان این صنعت برای جذب منابع سرمایه‌گذاران نیز خبر داده است.
انتهای پیام